(pia) In den vergangenen Monaten konnte man erkennen, wie eng der US-amerikanische Immobilien- und Finanzmarkt mit den europäischen Immobilienmärkten verzahnt ist. Sobald ein wichtiger Teilmarkt Krisensymptome aufweist, bleiben die anderen nicht unbeeinflusst. Um die Diskussionen über die Immobilienkrise zu versachlichen, hat der Gutachterausschuss für Grundstückwerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main eine Untersuchung über den Frankfurter Büroimmobilienmarkt der letzten 25 Jahre vorgenommen.

Derzeit sind der Frankfurter und der bundesdeutsche Investmentmarkt erstarrt. Im Vergleich zum Vorjahr sind immense Umsatzeinbußen zu verzeichnen. Dennoch liegen die bisherigen Umsatzzahlen des Jahres 2008 im gewerblichen Sektor mit 1,2 Milliarden Euro noch über den Vergleichswerten des Jahres 2004. Auch wenn im Augenblick von vielen Marktteilnehmern behauptet wird, dass die Spitzenmieten stabil seien, gehen viele Marktkenner davon aus, dass auch die Miethöhen von dieser Krise nicht unberührt bleiben und mit Mietrückgängen zu rechnen sei. Die bereits begonnenen oder beabsichtigten Neubaumaßnahmen werden zudem wieder zu einem Anwachsen des Leerstandes im Bürosektor führen.

Die Hauptumsätze und die meisten Transaktionen finden zu etwa siebzig Prozent im CBD-Bereich statt, dem „Central-Business-District“ Westend, Bankenviertel, Innenstadt. Eine wesentliche Marktverlagerung fand diesbezüglich in den vergangenen 25 Jahren nicht statt. Die anderen Bürolagen zeigen in Bezug auf konjunkturelle Einflüsse einen ähnlichen Verlauf wie der CBD-Bereich. Manchmal werden die Ergebnisse aber durch einzelne Großverkäufe wesentlich beeinflusst.

Ab 1983 stiegen die Umsätze bei Büro-Immobilien von 123 Millionen auf 823 Millionen Euro im Jahre 1988, ein Zwischenhoch erlebte der Büromarkt im Jahre 1993 mit 1,5 Milliarden Euro Umsatz. Änderungen der Abschreibungsregelungen führten 1993 zu einem Umsatzhoch im Wohnimmobilienmarkt, was auch den Gewerbesektor mit beeinflusste. Der nächste Rekord zeigte sich 2001 mit 1,7 Milliarden Euro Umsatz. Das absolute Spitzenjahr 2007 wurde primär durch ausländische Investoren und hier vor allem in der ersten Jahreshälfte durch die US-Amerikaner bestimmt. Der Umsatz im Bürosektor betrug sensationelle 4,3 Milliarden Euro. Zwischen diesen Rekordwerten fiel der Büromarkt immer wieder ab, sowohl was die Miethöhen als auch die Immobilienumsätze anging.

Betrachtet man über diese Periode das beantragte und genehmigte Neubauvolumen, das mit bis zu 80 Prozent von gewerblichen Baumaßnahmen bestimmt wird, so zeigt sich, dass in Phasen steigender Mieten viele Neubauten beantragt wurden. Die Fertigstellungen dieser Gebäude fiel aber zumeist wieder in Phasen zurückgehenden Mietniveaus und wachsenden Leerstandes.

Die Akteure auf dem Immobilienmarkt sind bis heute nicht bereit, antizyklisch zu investieren und zu finanzieren. Hätte man in den zurückliegenden 25 Jahren in Zeiten eines Abschwungs auf dem Büroimmobilienmarkt investiert, so wären die Flächen in Zeiten geringen Leerstandes und hoher Mieten verfügbar gewesen. Stadtrat Edwin Schwarz erklärt hierzu: „Frankfurt gilt zwar als volatilster Büroimmobilienmarkt Deutschlands, dennoch sehe ich die derzeitige Panik als übertrieben an. Der Tiefpunkt der Krise ist vielleicht noch nicht erreicht. Die Konsolidierung dürfte sich auch bei den Finanzinstituten über ein bis zwei Jahre erstrecken. Dennoch zeigt die Untersuchung des Gutachterausschusses sehr anschaulich, dass nach jedem Rückgang auch wieder ein Anstieg erfolgt und heutige Investitionen in Bürogebäude durchaus wirtschaftlich sinnvoll und vorausschauend sind.“

Auch bei einem erneuten Anstieg der Immobilienmarktzahlen in Frankfurt stellt sich die Frage, ob alle Bürolagen in Frankfurt gleichmäßig von einem solchen Aufschwung profitieren. Die Mieterabwanderung von dezentralen in innenstadtnahe Lagen ist noch nicht beendet, so dass vor allem dezentrale Lagen auch künftig mit Leerständen zu kämpfen haben werden. Wie diesen Strukturproblemen in Zukunft Rechnung zu tragen ist, stellt eine große Herausforderung an die Kommunalpolitik dar.

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